Algunas entidades financieras, entre ellas el BBVA y el Banco Popular, cargaban a sus clientes el pago de todos los gastos de formalización de sus hipotecas. En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015 de 23 de Diciembre, declaró abusivas las cláusulas de dichos bancos, porque deberían haber asumido las entidades financieras, al menos una parte de los gastos de formalización de hipotecas, al ser éstas las interesadas en registrar la escritura hipotecaria.

En la referida Sentencia, el Tribunal Supremo, declaró abusiva la cláusula en la que el BBVA imponía al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario. Dicha cláusula, que se encuentra redactada en la mayoría de los contratos de préstamo hipotecario o de forma muy similar y que serán también nulas, siempre y cuando lo reclame el consumidor, dice lo siguiente:

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

Por todo lo anterior, estas cláusulas de atribución al consumidor de todos los gastos derivados de la formalización del contrato hipotecario, sean de la entidad bancaria que sean, serán nulas, al haber quedado fijado de forma genérica y no especificar en el contrato de préstamo los gastos, comisiones y tributos, aunque dicha cláusula gramaticalmente, se encuentra redactada de diferente manera, siendo requisito necesario, que el usuario bancario inste la pertinente reclamación ante el servicio de atención al cliente del banco, y si ésta vía extrajudicial no llegara a ningún sitio, proceda a demandar a la entidad financiera ante los Juzgados.

En la demanda que se formulará ante el Juzgado, se solicitará la nulidad de la cláusula abusiva, y el reembolso de los gastos abonados como consecuencia de dicha estipulación, los cuales siempre deberán de ir debidamente probados con las facturas correspondientes. Dado el procedimiento en el que nos encontramos, siempre será preceptiva para poder interponer la demanda, la intervención de Abogado y Procurador.

Los gastos, tributos y comisiones que se pueden reclamar, correspondientes a la formalización de la hipoteca, son los siguientes:

1. Facturas de Notaría
2. Facturas del Registro de la Propiedad
3. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
4. Facturas de Gestoría, si fue la encargada de realizar las gestiones e impuesta por el banco

No se puede generalizar en todos los casos, pero estos gastos indebidamente cobrados por las Entidades Bancarias, vendrían a ser entre el 2,5% y el 3% del préstamo hipotecario.

Por último, y no menos importante, es el plazo que tiene el prestatario o deudor hipotecario, para solicitar la nulidad de la cláusula y, poder así, reclamar el reembolso de las cantidades pagadas, que sería de 4 años para las hipotecas que se encuentran todavía vigentes, es decir, cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, y por tanto, finalizará el 24 de Diciembre de 2019. En este sentido, y siendo ésta la línea indicada por muchos compañeros, especialistas en Derecho Bancario, para este despacho de abogados y para el Letrado que suscribe, no debe existir ningún plazo límite ni prescripción alguna, para poder reclamar a los bancos, al considerarse la cláusula como abusiva y, por tanto, nula de pleno derecho.

Por otro lado, y para aquéllas hipotecas que hayan sido totalmente sufragadas, se podrá instar a la reclamación, si su abono total se realizó dentro del plazo de los cuatro años anteriores al 23 de Diciembre de 2015.